Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum – warum ist die strikte Unterscheidung so wichtig?

Wer eine oder eventuell mehrere Eigentumswohnungen in einem Mehrfamilienhaus besitzt, für den spielt das Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum eine wichtige Rolle – daher sollte der Unterschied bekannt sein. Eine klare Unterscheidung zwischen beiden ist besonders dann wichtig, wenn es um die Kosten für Reparaturen und Instandhaltung geht.

Die Unterschiede auf einen Blick

Geht es um die Unterscheidung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum, dann kann kurz und knapp folgendes festgehalten werden: Sondereigentum gehört dem Wohnungsbesitzer und Gemeinschaftseigentum allen Wohnungseigentümern in dem Haus.

• Wichtig ist die strikte Unterscheidung bei der Frage, wer die Kosten im Fall von Reparaturen und Instandhaltungen trägt.
• In der Regel tragen Wohnungseigentümer Reparaturen und Ähnliches für das Gemeinschaftseigentum gemeinsam tragen – sprich die Kosten werden aufgeteilt.
• Für das Sondereigentum sind die Wohnungseigentümer hingegen selbst finanziell verantwortlich.

Was ist Sonder- und was Gemeinschaftseigentum?

Die Wohnungseigentümer tragen die Ausgaben für das Gemeinschaftseigentum gemeinsam, während die Kosten und Lasten, die das Sondereigentum betreffen, der Wohnungseigentümer aus eigener Tasche tragen muss.

Definiert wird das Sondereigentum im Wohnungseigentumsgesetz (§5 WEG Abs. 1) wie folgt:

“…bestimmte Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers beeinträchtigt wird. Soweit sich das Sondereigentum auf außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks erstreckt, gilt §94 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend.“

 In diesem Sinne werden alle Teile, die nicht zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören, als Sondereigentum angesehen.

All das, was nicht explizit als Sondereigentum bestimmt wird, ist somit dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. In jedem zählen dazu die Räume der Wohnung einschließlich Bodenbelag, Einbaumöbel, nicht tragende Wände in der Wohnung sowie Sanitärinstallationen. Ebenfalls kann sich das Sondereigentum auch außerhalb der Immobilie auf dem Grundstück befinden (§3, WEG Abs.2).

Die gesamten tragenden Teile der Immobilie sowie das Treppenhaus, Dach, Fenster sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner dienen bzw. der Wohnungseigentümer gehören nicht zum Sondereigentum (siehe §5 WEG Abs. 2).

Hier ein schneller Überblick, was zum Sonder- bzw. Gemeinschaftseigentum gehört:

Sondereigentum: Warum ist eine Abgrenzung so wichtig?

Rechtlich und finanziell ist eine genaue Unterscheidung bzw. Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum wichtig. Der Grund ist, dass das Sondereigentum in der Verfügungsgewalt des Wohnungseigentümers liegt, während die Gemeinschaft der Eigentümer für das Gemeinschaftseigentum verantwortlich ist. Dazu gehört beispielsweise ein Abwasserrohr. Kommt es zu einem Wasserschaden, dann muss die Gemeinschaft für die Reparaturkosten aufkommen. Doch gehört das Rohr zum Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers, dann muss dieser für die Instandsetzung aufkommen.