Abberufung und Kündigung eines WEG-Verwalters

Jede WEG muss einen Verwalter vorweisen, der die Hausverwaltung übernimmt. So will es das Gesetz. Ein professioneller Verwalter ist natürlich immer besser, als eine Eigenverwaltung durch die Eigentümer. Aber was, wenn man einen unseriösen Verwalter bestellt oder einen, der die Interessen der Gemeinschaft nicht ordentlich vertritt?

Um die Eigentümergemeinschaft vor einem tiefgründigen Schaden zu bewahren, hilft oftmals nur eine “vorzeitige Abberufung aus wichtigem Grund” bzw. eine “außerordentliche Kündigung”.

Berufung und Laufzeit eines Verwaltervertrages

Am Anfang steht immer die Bestellung eines Verwalters für eine WEG an. Er wird für einen bestimmten Zeitraum für die Betreuung der Wohnungseigentümergemeinschaft betraut. Die maximale Laufzeit eines WEG-Verwaltungsvertrages darf maximal 5 Jahre betragen. Angebote oder Bedingungen, die diesen Zeitraum überschreiten, sollten auf jeden Fall gemieden werden.

Bei der Bestellung eines neuen Verwalters, weiß die Eigentümergemeinschaft im Vorfeld nicht, worauf sie sich einlässt und kann auch noch nicht abschätzen, in welchem Maße die gewählte Verwaltung die Interessen der Gemeinschaft vertritt. Hier ist es immer von Vorteil einen Vertrag mit einer Laufzeit von einem Jahr, maximal zwei Jahren zu vereinbaren, um die Entwicklung beobachten zu können.

Ist man nach Ablauf der “Beschnupperungs-Phase” der Meinung, dass “alles passt”, kann man entsprechende Vertragsverlängerungen vereinbaren.

Da es für WEG-Verwaltungen kein offizielles Organ gibt, kann es natürlich vorkommen, an ein “schwarzes Schaf” dieser Branche geraten zu sein.

Sollte dies der Fall gewesen sein, sieht das Gesetz allerdings die Möglichkeit einer vorzeitigen Abberufung einer solchen Verwaltung vor und der Verwaltungsvertrag kann vorzeitig gekündigt werden.

Einzuhaltende Formalitäten zur Abberufung einer Verwaltung

In erster Linie muss ein wichtiger und zu begründeter Anlass zur bevorstehenden Abberufung vorliegen. Ansonsten kann der Verwalter ein juristisches Veto einlegen.

Bei einem berechtigten Grund zur vorzeitigen Abberufung eines Verwalters und dessen Kündigung muss dieser in schriftlicher Form über das Anliegen informiert werden.

Folgende Formalitäten muss die WEG einhalten:

• Sollte sich die Eigentümergemeinschaft bei einer Jahresversammlung ohne Anwesenheit des Verwalters zu einer Abberufung entscheiden, muss dieser nachträglich und umgehend über diesen Beschluss informiert werden. Idealerweise sollte in diesem Beschlussprotokoll festgehalten werden, wer dem Verwalter diese Nachricht zukommen lässt. In der Regel sollte dies durch den gewählten Verwaltungsbeirat erfolgen.
• Die Übermittlung der Abberufung wird per Einschreiben an die Verwaltung zugestellt. Eine Vorabinformation per E-Mail über diesen Beschluss mit entsprechendem Protokoll ist ratsam.

Gründe für eine vorzeitige Abberufung der Verwaltung

Damit die Abberufung auch von Erfolg gekrönt ist, muss ein dringender und wichtiger Grund vorliegen.

Diese können natürlich sehr vielfältig sein und sollten möglichst genau definiert und belegbar sein.

Wichtige Gründe einer Abberufung

• Nicht umgesetzte Beschlüsse der WEG
• Veruntreuung von Geldern, “Unterschlagung”
• Vorteilsnahme durch die Beauftragung bestimmter Dienstleister
• Unsachgemäße Betreuung von Konten der WEG
• Fristüberschreitungen für Jahresabrechnungen
• Versäumnisse bei der Einberufung von Versammlungen
• Provisionsbeteiligungen durch Versicherungen
• Insolvenz des Verwalters
• Ungebührliches Verhalten gegenüber Eigentümern, Bedrohung oder Beleidigung

Zu erwartende Reaktionen des Verwalters auf die Abberufung

trotz Aufforderung der mehrheitlichen Eigentümer beruft der Verwalter keine Versammlung ein

der Verwalter verlässt die Eigentümerversammlung bevor der Tagesordnungspunkt seiner Abberufung aufgerufen wird

Aggressives Verhalten der Verwaltung während einer Versammlung

Besteht darauf, dass er die Zusammenarbeit aufkündigt, um seinen Ruf zu wahren

Klage des Verwalters gegen die Kündigung