Aufgepasst Wohnungseigentümer beim Selbstbehalt der Gebäudeversicherung

Durch eine Selbstbeteiligung wird eine Versicherungsprämie im Preis niedrig gehalten, das ist vor allem bei der Kfz-Versicherung bekannt. Gleiches gilt bei der Gebäudeversicherung. Das bedeutet, kommt es zu einem Schaden, dann muss der Versicherungsnehmer eben diese vereinbarte Summe zahlen. Sofern der Schaden höher ausfällt, wird der Rest von der Versicherung getragen. Aber wie verhält es sich mit dem Selbstbehalt bei einer Wohnungseigentümerschaft, wenn es zu einem Schaden kommt? Muss jeder Eigentümer den Selbstbehalt zahlen? Selbst dann, wenn der Schaden lediglich in der Wohnung eines einzigen Sondereigentümers entstanden ist?

Der Selbstbehalt ist kollektiv zu tragen

(Karlsruhe) Entsteht ein Schaden, der teilweise oder allein dem Sondereigentum eines Mieters betrifft, dann ist im Rahmen des Selbstbehaltes der Gebäudeversicherung dieser kollektiv durch alle Wohnungseigentümer zu tragen. Dabei spielt es keine Rolle, in welcher Höhe der Selbstbehalt vereinbart wurde (beispielsweise durch häufige Schäden etc.). Allerdings gibt es möglicherweise Gründe für abweichende Regelungen (Az. V ZR 69/21).

Der Anlass ist eine Vielzahl von Versicherungsschäden im Sondereigentum und die damit im Zusammenhang stehenden Streitigkeiten zwischen den Wohnungseigentümern. Die Richterin Bettina Brückner am Karlsruher Gericht erklärte in der Verhandlung am 01. Juli 2022, dass es immer wieder zu Streit komme, aufgrund der Aufteilung des Selbstbehaltes. Das gesprochene Urteil dürfte nun für Klarheit sorgen.

Wann tritt die Gebäudeversicherung ein?

Im weitesten Sinne greift die Gebäudeversicherung bei Beschädigung oder Zerstörung der Liegenschaft. Darunter fallen vor allem folgende Schäden:

• Leitungswasserschäden
• Feuer
• Schäden aufgrund von Naturgewalten wie bspw. Hagel oder Sturm

Bei dem Rechtsstreit ging es um eine Liegenschaft mit diversen kleinen Wohnungen sowie einer Gewerbeeinheit. Immer wieder kam es zu Problemen, vor allem in Hinsicht auf die Wasserleitungen. Die Wasserschäden, die daraus resultieren, beliefen sich allein im Jahr 2018 auf 85.000 Euro. Die Gebäudeversicherung erhöhte aufgrund der häufig auftretenden Schäden den Selbstbehalt auf 7.500 Euro pro Schadensfall. Vor allem die Eigentümerin der Gewerbeeinheit litt stark darunter, aufgrund des verhältnismäßig hohen Flächenanteils. Sprich sie musste eine sehr hohe Summe zahlen, obwohl es in der Gewerbeeinheit noch nicht einmal zu einem Wasserschaden gekommen war.

Die bisherige Regelung wird von den Richter*innen nach wie vor für rechtens gehalten. Denn die Eigentümergemeinschaft zahlt als Versicherungsnehmerin eine herabgesetzte Prämie bei der Entscheidung für den Selbstbehalt. Daraus resultiere, dass das Hausgeld sich verringere. Für die Wohnungseigentümer sei dies ein Vorteil, und die Entrichtung der Selbstbeteiligung sei ein kalkulierbares Risiko.

Auch wenn aufgrund der zahlreichen Schäden der Selbstbehalt hoch angesetzt sei, so gelte das Gleiche, denn jeder Eigentümer hat etwas davon, dass das Gebäude überhaupt versichert sei.

Es kann möglicherweise zu einer Anpassung kommen

Der Bundesgerichtshof (BGH) stellt ungeachtet der Tatsache fest, dass es bei künftigen Schadensereignissen möglicherweise zu einer Anpassung des Kostenverteilschlüssels für die Umlage des Selbstbehalts kommen könnte. Als Beispiel führten die Richter*innen an, dass die Leitungswasserschäden in den Wohneinheiten auf bauliche Unterschiede im Leitungsnetz gegenüber der Gewerbeeinheit zurückzuführen ist. Der Bundesgerichtshof urteilte, dass eine gleiche Bauweise bei einem unterschiedlichen Nutzungsverhalten nicht ausreichend ist.

Die Vorinstanz wird nun klären, wie es sich in diesem konkreten Fall verhält.