Die Eigentumswohnung wird zur „Ferienwohnung“ – unerwünschte Gäste

Das Thema ist brisant und hat in den vergangenen Jahren an Fahrt aufgenommen. Immer mehr Wohnungseigentümer entscheiden sich dazu, ihr Objekt fortlaufend an wechselnde Feriengäste zu vermieten, anstelle dieses dauerhaft an einen Mieter zu vergeben. Diese Idee entstand durch die wachsenden Touristenzahlen und der neu entstandenen Vermittlungsportale. Allerdings befinden sich diese Immobilien häufig inmitten von größeren Anlagen, die dem reinen Wohnzweck dienen.

Lärm & Schmutz – Nachbarn fühlen sich gestört

Ankommende und abreisende Urlauber, ständiges Kommen und Gehen, lange Partynächte, Verschmutzungen und Lärm – das sind die Dinge über die sich Nachbarn beschweren. Dann unterliegt es den Gerichten, was genau den Eigentümern erlaubt ist, was für die Nachbarn zumutbar ist und wo die Grenzen des Erträglichen überschritten werden. Einige Urteile darueber hat der Infodienst Recht und Steuern der LBS in einer Extraausgabe zu diesem Thema gesammelt.

1. Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern (Aktenzeichen 3 K 58/16)

Nach Überzeugung der Richter ist ein Bebauungsplan, der ein Nebeneinander von Dauerwohnungen und jeweils einer Ferienwohnung innerhalb eines Hauses vorsieht, zulässig. Das Sondergebiet trug den Titel „Wohnen mit Beherbergung“. Die Richter entschieden, dass die Eingliederung einer einzigen Ferienwohnung in einem größeren Komplex kein Problem sei, um die typischen Konflikte in Grenzen zu halten, die durch die wechselnden Feriengäste entstehen können.

2. Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Aktenzeichen 10 S 34/15)

Es gibt häufig Streit, der durch die Errichtung einer Ferienwohnung entstehen kann. Das Land Berlin sieht in seinem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz vor, dass eine behördliche Genehmigung erforderlich ist. Diese kann nicht auf dem Weg des vorläufigen Rechtsschutzes erwirkt werden, wie das Gericht urteilte. Darauf hin versuchte die Antragstellerin, es so darzustellen, dass die Vermietung als Ferienwohnung ihre einzige Einnahmequelle sei. Trotzdem wurde der Eilantrag zurückgewiesen, da nicht ersichtlich sei, warum eine „normale“ Vermietung nicht zur Deckung der Einnahmen infrage komme.

3. Verwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Aktenzeichen 13 L 274.13)

Die Nutzung von Immobilien als Ferienwohnungen kann in einem allgemeinen Wohngebiet gegen das Verbot der Rücksichtnahme verstoßen. Die Behörden stellten in einem fall in Berlin-Pankow fest, dass 30 Wohnungen als Ferienwohnung dienten. Die Nachbarn hatten sich über versehentliches Klingeln, nächtlichen Lärm und andere Störungen beschwert. Vom Gericht wurde die weitere Intensivnutzung in Gestalt von Ferienwohnungen untersagt. Zwar wurde von der Eigentümerin eine derartige Vermietung bestritten, aber die Richter wurden von zahlreichen Indizien vom Gegenteil überzeugt.

4. Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 210/13)

Erhält ein Mieter von seinem Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung, so darf dieser das nicht als Genehmigung interpretieren, im beliebigen Umfang Feriengäste einzuquartieren. Ein Vermieter hatte zugesagt, dass sein Mieter „ohne vorherige Überprüfung“ untervermieten darf, da von ihm diese nur unregelmäßig genutzt wird. Der Mieter akzeptierte jedoch eine Abmahnung wegen der stattdessen untergebrachten Urlauber nicht. Abschließend stellte der Bundesgerichtshof jedoch fest, dass eine Untervermietungserlaubnis nicht so weit auszulegen sei.

5. Landgericht Berlin (Aktenzeichen 67 S 20/18)

Möchte ein Immobilien-Eigentümer seinem Mieter nachweisen, dass dieser die Wohnung unerlaubt als Ferienwohnung unerlaubt nutzt, dann darf sich dieser sich nicht zu diesem Zeck Zutritt zu der Immobilie verschaffen. Dieser war mit der Hausverwaltung in die Wohnung gelangt und hatte Beweisfotos angefertigt. Die Richter sahen darin eine schwerwiegende Verletzung des Persönlichkeitsrechts des Mieters und die mögliche Pflichtverletzung wegen der Vermietung als Ferienwohnung stehe hinter diesem übergriff zurück. Somit war die vom Eigentümer angestrebte Kündigung wirkungslos.

6. Landgericht Berlin (Aktenzeichen 67 S 154/16)

Möchte ein Vermieter etwas gegen die ungenehmigte Vermietung seiner Wohnung an Airbnb-Gäste unternehmen, dann sollte die erste Maßnahme nicht die (fristlose oder ordentliche) Kündigung des Mietverhältnisses sein. Es ist sinnvoller, zuerst den Mieter darauf hinzuweisen und abzumahnen, dass diese Art der Nutzung nicht erwünscht ist. Darauf wiesen die Richter am Landgericht Berlin einen Vermieter hin. Zwar stelle diese unerlaubte Gebrauchsüberlassung einen wichtigen Kündigungsgrund dar, aber die Abmahnung müsse vorgeschaltet werden.

7. Bundesgerichtshof (Aktenzeichen V ZR 72/09)

Was passiert aber, wenn innerhalb einer WEG weder durch die Teilungserklärung noch durch andere Vereinbarungen die Vermietung an Touristen verboten ist? Nach Auffassung der Richter kann diese Nutzung zulässig sein und das an „täglich oder wöchentlich“ wechselnde Gäste. Die Anlage, um die es ging bestand aus 92 Wohnungen, wobei die Richter in ihrem Urteil ebenfalls anmerkten, dass vor allem in „kleineren Anlagen oder dann, wenn die Nutzung zunimmt“, der Charakter der Immobilie verändert werden kann. Derartiges können die Gemeinschaft der Eigentümer „nur wirksam verhindern“, wenn diese Nutzung über die Teilungserklärung oder Vereinbarung ausgeschlossen ist.