Eigentümer = Hausverwalter / Hausverwalter = Eigentümer – so funktioniert’s

Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums wird von vielen Wohnungseigentümergemeinschaften an einen externen Verwalter übertragen. Von diesem wird bspw. die externe und interne Repräsentation der Gemeinschaft übernommen. Zudem obliegen diesem ebenfalls die kaufmännischen Aufgaben der WEG.

Viele WEGs stellen sich die Frage, ob es möglich ist, die Selbstverwaltung zu übernehmen. Wenn dies möglich ist, in welcher Form kann das umgesetzt werden?

Ist es möglich, dass ein Eigentümer die WEG-Verwaltung übernimmt?

Ein Eigentümer darf zugleich auch Verwalter sein. Dies ist geregelt im § 18 Abs. 1 WEG. Die Aufgabe der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft wird in dem Fall der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer überschrieben. Zwar obliegt die WEG-Verwaltung den Eigentümern, wobei diese frei entscheiden können, wer die Aufgabe übernimmt.

Es kann zum einen ein externer Verwalter beauftragt werden. Aber ebenfalls ist eine gemeinschaftliche Selbstverwaltung möglich, sowie die Ernennung von einem einzelnen Eigentümer, der die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums übernimmt. Nehmen die Eigentümer die Selbstverwaltung in die Hand, dann ist das von Vorteil. Dieser besteht daraus, dass bereits alle notwendigen Informationen zur Verfügung stehen, die für die anstehenden Aufgaben notwendig sind. So kann dieser selbst auf Änderungen oder einen plötzlich auftretenden Handlungsbedarf entsprechend reagieren, da er umgehend alle Informationen erhält.

Der Eigentümer, der die Aufgabe der Verwaltung übernimmt, steht einem extrem hohen Zeitaufwand gegenüber. Welche Verantwortung dieser erhält und/oder ob es eventuell möglich ist, die Aufgaben zu verteilen, das wird im nächsten Abschnitt angesprochen.

Die Aufgaben des internen WEG-Verwalters

Es steht außer Frage, dass der Eigentümer, der zum internen WEG-Verwalter ernannt wird, alle Aufgaben übernimmt, die mit diesem Posten verbunden sind. So vertritt er die WEG nach innen sowie nach außen. Es ist grundsätzlich möglich, verschiedene Aufgaben, die eigentlich der WEG-Verwalter innehat, an einen externen Dienstleister zu übertragen.

Außerdem ist es möglich, dass andere Eigentümer ebenfalls Aufgaben übernehmen, um so den internen WEG-Verwalter zu entlasten. Es gilt generell jedoch, dass das gesamte Spektrum der Aufgabe, die ein hauptberuflicher Verwalter übernimmt, erfüllt werden muss. Darunter fallen z.B.:

• Eigentümerversammlungen planen, durchführen und nachbearbeiten
• Management der Finanzen
• Einen Wirtschaftsplan ausarbeiten und formulieren
• Jahresabrechnung

Die Haftungsrisiken einer selbstverwalteten WEG

Wird das Gemeinschaftseigentum durch einen Eigentümer verwaltet, dann ist dieser für jegliche seiner Handlungen und Entscheidungen haftbar. Dies gilt sowohl für Schäden am Objekt oder sogar an Leib und Leben betroffener Personen.

Kommt es beispielsweise dazu, dass ein Gebäudeschaden übersehen oder gar ignoriert wird, der dann zu weiteren Schäden führt, kann der WEG-Verwalter auf Schadensersatz verklagt werden. Es gilt generell: Der WEG-Verwalter kann für vorsätzliche oder fahrlässige Entscheidungen in die Haftung gezogen und auf Schadensersatz verklagt werden. Bei folgenden Sachverhalten können mögliche Schadensersatzansprüche entstehen:

• Fehlerhafte Verträge oder Rechnungen
• Wartungen oder Kündigungen wurden nicht ausgeführt
• Der WEG-Verwalter überschreitet seine Kompetenz bzw. Handlungsvollmacht

Damit das Risiko umgangen werden kann, ist es möglich, eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung abzuschließen.

Fazit: Eine Selbstverwaltung der WEG ist möglich…

…., aber es empfiehlt sich, einen Verwalter aus den Reihen der WEG zu bestellen, der die Aufgabe übernimmt. Da die Aufgaben der WEG-Verwaltung sehr umfassend und zeitintensiv sind, sollte über die Möglichkeit nachgedacht werden, einen externen, professionellen Verwalter zu bestellen.