„Kauf bricht nicht die Miete“ – der Besitz der Mietsache

Wird eine Immobilie veräußert, die vermietet ist, so stellt die Vorschrift „Kauf bricht nicht Miete“ sicher, dass der aktuelle Mieter in der Wohnung oder dem Haus verbleiben kann. Beim Verkauf endet das Mietverhältnis zwischen dem Verkäufer und dem Mieter, doch zugleich kommt es zur Begründung eines Mietverhältnisses zwischen Käufer und Mieter. Laut Paragraf 556 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) „tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein“.

Die sind die häufigsten Fallen

Verkauf einer Immobilie mit vier Wohneinheiten

Es gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Die Eintragung im Grundbuch ist hier maßgeblich für den Wechsel des Eigentums. Nicht ausreichend ist eine Auflassungsvormerkung. Die bereits fälligen Ansprüche verbleiben bei dem Verkäufer der Immobilie, während die noch nicht fälligen auf den Käufer übergehen.

Der Mieter hat eine Barkaution übergeben

Sollte der Vermieter zum Zeitpunkt des Grundbucheintrages gegen den Mieter fällige Ansprüche haben, darf er diese durch den Zugriff auf die Kaution befriedigen. Der Verkäufer kann von dem Mieter verlangen, die Kaution wieder aufzufüllen. Sollte der Verkäufer keine Ansprüche haben, dann steht die Kaution dem Käufer zu. Dieser kann vom Verkäufer die Herausgabe verlangen, z.B. indem die Kautionssumme gezahlt wird oder durch die Übergabe des Sparbuchs.

Veräußerung einer Mietwohnung und Betriebskostenabrechnung

Zunächst einmal gilt es zu klären, wann das Eigentum an den Käufer übergegangen ist und zu welchem Zeitpunkt der Abrechnungszeitraum abgeschlossen war.

Der Verkäufer ist grundsätzlich nicht berechtigt, eine Zwischenabrechnung zu stellen.

Ist der Abrechnungszeitraum bereits abgeschlossen, dann ist es an dem Verkäufer, die Betriebskosten abzurechnen. Er hat zudem einen Anspruch auf eventuelle Nachzahlungen. Sollte der Abrechnungszeitraum noch nicht abgeschlossen sein, dann muss der Käufer die Abrechnung übernehmen. Ihm stehen dann eventuelle Nachzahlungen zu, für deren Guthaben er einsteht. Dabei hat der Verkäufer eine Mitwirkungspflicht und muss für seine Eigentumszeit eine eigene Abrechnung erstellen.

Erhöhung der Miete

Der Verkäufer hat vor dem Verkauf der Immobilie eine Erklärung abgegeben, dass die Miete erhöht wird. Diese Erhöhung kann der Käufer geltend machen. Kommt es aufgrund einer Modernisierung zu einer Mieterhöhung, dann ist der Abschluss der Arbeiten und der Zeitpunkt des Grundbucheintrags zu beachten.

Eine gekündigte Mietwohnung wird verkauft…

… in der Zeit wo der Mieter die Wohnung nicht räumt. Sollte der Verkäufer das Mietverhältnis gekündigt haben, dann kommt es darauf an, ob das Mietverhältnis bereits zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs beendet war. Der Käufer tritt vor der Vertragsbeendigung in das bestehende Mietverhältnis ein, während er nach Mietbeendigung in das Abwicklungschuldverhältnis eintritt. Damit stehen dem Käufer dann Nutzungsentschädigung und Räumungsansprüche zu.

Wurde dem Mieter gekündigt und dieser zieht vor dem Eigentumswechsel aus, dann hat der Mieter den Besitz an der Mietsache aufgegeben und der Käufer tritt nicht in das Mietverhältnis ein. Dies gilt ebenfalls bei einer unwirksamen Kündigung und der Mieter ist ausgezogen, auch wenn das Mietverhältnis an sich fortbestand. Hier haftet der Käufer dann als Vermieter wegen Nichterfüllung.

Die Rechtsfolgen eines Eigentümerwechsels

Es findet eine Zäsur mit dem Eigentümerwechsel statt. So bleiben alle bereits fälligen Ansprüche beim Vermieter (rückständige Mieten, Schadenersatzansprüche wg. unterlassener Schönheitsreparaturen oder Beschädigungen der Mietsache. Die noch nicht fälligen Ansprüche gehen an den Käufer über.