Kündigung der Hausverwaltung: Der Hausverwaltervertrag wird gekündigt

Ist der Beschluss der Eigentümer erfolgt und bekannt gegeben, dann gilt eine Frist von einem Monat ab dem Anschlag am „schwarzen Brett“, zur Anfechtung des Beschlusses. Nach Ablauf der Frist wird der Beschluss rechtskräftig und dem Hausverwalter kann das entsprechende Kündigungsschreiben übermittelt werden. Aber dies ist am Ende nicht so einfach, denn auch hier gelten gesetzliche Fristen, die einzuhalten sind.

Die Kündigung des Hausverwaltungsvertrages

Der Verwaltungsvertrag ist gemäß Paragraf 21 WEG unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten zum Ende jeder Abrechnungsperiode kündbar. Bei der Abrechnungsperiode handelt es sich üblicherweise um das Kalenderjahr und somit gilt: Der Verwaltungsvertrag muss spätestens Ende September gekündigt werden. Es gibt jedoch auch Einzelfälle, die von dieser Abrechnungsperiode abweichen. Im Wohnungseigentumsvertrag ist dies sichtbar. Daher gilt: Sicherheitshalber nachlesen!

Den Verwaltungsvertrag auflösen durch einen einzelnen Eigentümer?

Möglich ist in Ausnahmefällen und ohne entsprechende Beschlussverfassung die Auflösung des Verwaltungsvertrages durch einen einzelnen Eigentümer möglich. Das ist dann der Fall, wenn der Verwalter seine Pflichten aufs Gröbste verletzt. Dann kann gemäß Paragraf 21 Abs 3 WEG ein Antrag von einem Wohnungseigentümer vom Gericht die Auflösung des Verwaltungsvertrages veranlasst werden. Unter anderem werden folgende Sachverhalte als grobe Pflichtverletzung angesehen:

• Unterlassung der Abrechnung zw. eine erheblich verspätete Rechnungslegung
• Verspätete und wegen ihrer Unzulänglichkeit praktisch unüberprüfbare Jahresabrechnung
• Fehlende oder falsche Informationen
• Begünstigung einzelner Miteigentümer zum Schaden anderer

Im Verwaltungsvertrag kann dieses Recht der einzelnen Miteigentümer nicht durch eine entsprechende Bestimmung ausgeschlossen werden.

Die Abberufung des Verwalters laut WEMOG

Im Normalfall funktioniert der Übergang von der gekündigten auf die neue Hausverwaltung Berlin problemlos. Der Grund ist, dass die „alte“ Hausverwaltung dazu verpflichtet ist, sämtliche Unterlagen an die neue Verwaltung zu übergeben. Allerdings wird, je nachdem, was im Hausverwaltungsvertrag geregelt ist/war, ein sogenanntes „Übergabehonorar“ fällig. Dieses Honorar kann bis zu einem Viertel des Jahreshonorars betragen. Daher schadet ein Blick in den Verwaltungsvertrag der zu kündigen Hausverwaltung nicht.

„Kündigungsentschädigung“ der Verwaltung

Am 01. Dezember 2020 trat das neue Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMOG) in Kraft. Eine Regelung die darin enthalten ist, betrifft die Abberufung bzw. die Kündigung der Verwaltung (§ 26 Abs. 3 WEG). In diesem Paragrafen heißt es, dass der Verwalter zu jederzeit abberufen werden kann. Der Vertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung.

Wichtig ist hier darauf hinzuweisen, dass das Gesetz ausdrücklich zwischen Abberufung und Ende des Verwaltungsvertrags unterscheidet. Damit ist die sogenannte Trennungstheorie im Gesetz kodifiziert.

Durch das Gesetz ist es möglich, dass die WEG zu jederzeit den Verwalter aus jedem beliebigen Grund abberufen kann. In der Begründung des Gesetzez wird ausgeführt, dass Wohnungseigentümer zu jeder Zeit die Möglichkeit haben sollen, sich von einem Amtsträger zu trennen, sollte das Vertrauen ihn ihn nicht mehr bestehen. Bis zu dem Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes war die Abberufung lediglich auf einen wichtigen Grund beschränkt. Diese Vereinabarung ist jetzt unwirksam und ein derartiger Beschluss ist nicht mehr anwendbar.

Der Abrufungsbeschluss, kann von einem Wohnungseigentümer angefeuchtet werden, nicht aber von dem Verwalter. Kommt es zu einer Anfechtung, dann wird geprüft, ob der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Das bedeutet nicht mehr, als dass die Ermessungsentscheidung über die Abberufung formell und materiell fehlerfrei entstanden ist. Bei einer nicht ordnungsgemäßen Verwaltung kann es sich bspw. um den Fall handeln, dass die Verwaltung grundlos abberufen wurde – zunächst ist dann die Verwaltungsvergütung weiter zu zahlen. Einzelne Wohnungseigentümer sollen davor geschützt werden, dass diese ohne Grund doppelt zahlen müssen – für den alten und neuen Verwalter.

Fazit ist, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft sich vielmehr fragen muss, ob der Schritt der Abberufung der gesetzlich jeder Zeit möglich ist, tatsächlich erforderlich war und ob dieser einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht.