Kündigung der Hausverwaltung: Die Beschlussbefassung

Eine gesetzliche Pflicht einen Verwalter zu bestellen, besteht für Wohnungseigentumsgemeinschaften nicht, sondern diese können sich selbst verwalten.  In der Praxis verhält es sich jedoch anders und eine externe Hausverwaltung wahrt die gemeinschaftsbezogenen Interessen und verwaltet die Liegenschaften. Doch was ist, wenn die Arbeit der Hausverwaltung ungenügend ist und man mit deren Arbeit nicht (mehr) zufrieden ist? Gibt es gewisse Punkte, auf die es zu achten gilt?

Einfach eine Kündigung schreiben – reicht das aus?

Viele Wohnungseigentümer sind weiterhin im festen Glauben, dass es ausreicht, ein Kündigungsschreiben zu übermitteln, um die Verwaltung zu kündigen – ähnlich wie bei einem Dienstverhältnis. Hier da Wichtigste: Dies ist nicht ausreichend.

Die Bestellung eines Verwalters bedarf einer Beschlussfassung der (einfachen) Mehrheit der Wohnungseigentümer. Geht es um die Auflösung des Verwaltungsvertrages, so ist auch hier eine Beschlussverfassung mit einfacher Mehrheit nötig. Im Paragrafen 28 Abs 1 Z 5 WEG findet sich die maßgebliche Bestimmung.

Die Beschlussbefassung

Vom Wohnungseigentumsgesetz ist zwar vorgesehen, dass Beschlüsse hauptsächlich (vornehmlich) in der Eigentümerversammlung zu verfassen sind, aber es ist ebenso möglich, diese auf „einem anderen Weg“ (Paragraf 24 Abs 1 WEG) zu formulieren. Bei der im Raum stehenden Auflösung des aktuellen Verwaltervertrages handelt es sich um ein eher unangenehmes Thema. Daher wird dieses in den seltensten Fällen in einer Eigentümerversammlung thematisiert, bei dem der Verwalter anwesend ist.

Daher wird der Beschluss über die Auflösung des Verwaltervertrages auf „einem anderen Weg“ durchgeführt, und zwar in Form eines sogenannten Umlaufbeschlusses. Alle Eigentümer erhalten einen entsprechenden Stimmzettel und in diesem wird gefragt, ob der Auflösung des Verwaltervertrages zugestimmt wird oder nicht.

Wichtig ist, dass ein Rückgabetermin angeführt wird, der vorgibt, bis wann der ausgefüllte Stimmzettel eingereicht werden muss. Im Anschluss können die Stimmzettel ausgewertet werden.

Sollte bereits klar sein, wer die Hausverwaltung übernehmen soll, dann zugleich mit dieser Abstimmung die Beauftragung der „neuen“ Hausverwaltung zur Abstimmung kommen. Erfolgen muss dies jedoch in zwei separaten Beschlüssen.

Durch das OHG wurde bereits judiziert, dass ein Umlaufbeschlüsse über die Auflösung des Verwaltungsvertrages ebenso in Form einer Unterschriftenliste erfolgen darf. Dabei wird diese von einem Miteigentümer persönlich zwecks Unterfertigung überbracht. Grundsätzlich ist das zulässig und das ohne das zuvor eine gesonderte Beschlussfassung oder Verständigung über diese Art der Vorgehensweise erfolgen muss.

In den meisten Fällen sind es ein bis zwei Miteigentümer, die aus welchen Gründen auch immer, mit der Verwaltung besonders unzufrieden sind. Von diesen wird dann zumeist die Organisation der Beschlussfassung übernommen oder sie gehen mit der Unterschriftenliste von Tür zu Tür. Beides ist möglich und zulässig.

Das Abstimmungsergebnis wird veröffentlicht

Sind alle erhaltenen Stimmzettel ausgewertet, dann gilt es das Abstimmungsergebnis entsprechend der gesetzlichen Bestimmungen kundzumachen. Die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft sind nach Paragraf 24 Abs 5 WEG durch einen Anschlag an einer für alle Wohnungseigentümer deutlich sichtbaren Stelle des Hauses (bspw. Schwarzes Brett) zur Kenntnis zu bringen sowie durch Zusendung in Schriftform.

Wichtig ist bei dem Schreiben, dass ein Hinweis hinzugefügt wird, dass die Frist zur Beschlussanfechtung der Tag des Anschlags des Beschlusses im Haus maßgeblich ist. Der Tag des Anschlags und das darauf errechnete Ende der Anfechtungsfrist sind darin bekannt zu geben.