Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung ist immer eine unangenehme Situation. Sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter. Dieser möchte natürlich seinen Mieter nicht verprellen. Denn eine vermietete Wohnung ist immer noch besser als eine leerstehende.

Und für den Mieter ist es auch nicht angenehm, wenn das Loch in der monatlichen Haushaltskasse wieder etwas größer wird.

Wenn im Mietvertrag keine explizite Klausel in Bezug auf eine Mieterhöhung niedergelegt ist, kann eine solche mit einer entsprechenden Begründung und Voraussetzung ausgesprochen werden.

Zulässige oder nicht zulässige Mieterhöhung 

Solange in einem Mietvertrag nichts zum Thema Mieterhöhung verankert ist, ist diese unter gewissen Voraussetzungen auf jeden Fall zulässig.

Eine Mieterhöhung kann dann vom Vermieter bzw. der zuständigen Miethausverwaltung Berlin angekündigt werden, wenn es sich dabei um eine Angleichung an den ortsüblichen Mietspiegel handelt oder wenn diese aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen notwendig ist.

Hier ist eine genaue Abgrenzung erforderlich. Schönheitsreparaturen, weil dem Vermieter vielleicht die Farbe der Haustüre nicht mehr zusagt, diese aber ansonsten keine Mängel oder Schäden aufweist, darf normalerweise nicht auf eine Mieterhöhung umgelegt werden.

Ohne eine Begründung oder diese Voraussetzungen ist eine Mieterhöhung in der Regel nicht möglich.

Obendrein ist zu beachten, ob im Mietvertrag eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart wurde. Ist dies der Fall, ist eine Mieterhöhung nicht zulässig

Die zulässige Höhe einer Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung ist erst nach 15 Monaten nach Bezug einer Wohnung möglich. Für diesen Zeitraum gilt die im Mietvertrag eingetragene Miete.

Dieser Zeitraum gilt auch für eine bereits erfolgte Mieterhöhung. Des Weiteren besagt die sogenannte Kappungsgrenze, dass innerhalb von 3 Jahren eine Mieterhöhung nicht mehr als 20% betragen darf. In manchen Kommunen beträgt diese Grenze sogar lediglich 15%.

Der örtliche Mietspiegel

Der Mietspiegel stellt gem. BGB §558c eine Übersicht über die in einer Gemeinde übliche Miete für einen nicht preisgebundenen Wohnraum dar. Zum Vergleich werden die Art, die Größe, die Lage und die Ausstattung der Wohnung herangezogen.

Die Erstellung eines qualifizierten und aussagekräftigen Mietspiegels ist gemäß der Mietspiegel-Reform aus dem Jahr 2020  für alle Gemeinden ab einer Einwohnerzahl von 50.000 vorgeschrieben.

Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen

Mieterhöhungen, die auf Modernisierungsmaßnahmen beruhen, sind ebenso wie die Anpassung an den Mietspiegel rechtens und zulässig.

Zulässige Modernisierungsmaßnahmen wären zum Beispiel:

Maßnahmen, die für das Objekt ergriffen werden müssen und die auf gesetzliche Vorgaben basieren

Wohnwerterhöhung und Erhöhung des Wohnwertes des Objektes

Maßnahmen zur Energieeinsparung, wie Photovoltaikanlange, Dämmung der Außenwände etc.

Ankündigung einer Mieterhöhung nach §559 und §555 des BGB 

Wenn der Vermieter die Miete aufgrund einer Modernisierungsmaßnahme erhöhen möchte, muss er einige wichtige Punkte beachten und die Ankündigung muss korrekt erfolgen.

Hier ist Sorgfalt gefragt, wie bei so vielen Themen, die die Verwaltung einer Eigentumswohnung betreffen.

Die strikte Einhaltung aller erforderlichen Formalitäten ist ausschlaggebend, ob eine Mieterhöhung zulässig ist oder doch durch den Mieter anfechtbar ist.

In diesem Zug ist es ebenfalls wichtig, dass die Ankündigung der anstehenden Mieterhöhung dem Mieter zeitig genug mitgeteilt wird.  In der Regel sollte dies drei Monate vor Inkrafttreten der Erhöhung erfolgen. Und das in schriftlicher Form.

Es ist aber immer ratsam, im Vorfeld mit seinem Mieter persönlich zu sprechen, als ihn vor die vollendete Tatsache einer Mieterhöhung zu stellen.