Mietminderung

Beim Mangel an einer Mietsache, der die Wohnqualität beeinträchtigt oder die Gebrauchsfähigkeit der Wohnung oder des Hauses einschränkt, ist der Mieter berechtigt, die Miete zu kürzen.

Dieses Recht auf Kürzung oder auch auf komplette Einbehaltung der zu entrichtenden Miete ist im BGB unter §536 festgelegt. Dieser besagt, dass der Mieter dazu berechtigt ist, die Miete so lange zu kürzen, wie die Mietsache nicht dem vereinbarten Soll-Zustand entspricht.

Gründe für eine Mietminderung

• Schimmelbefall in der Wohnung
• defekte Heizungsanlage
• ein installierter Aufzug ist nicht oder nur eingeschränkt nutzbar
• Undichtigkeiten im Dach
• Wohnungstür ist nicht oder nur unzureichend verschließbar
• ein zur Wohnung gehöriger Balkon ist nicht nutzbar oder begehbar
• andauernde Bauarbeiten aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen

Die Form der Bekanntgabe einer Mietminderung

Bevor der Mieter seine Miete kürzen kann, muss er die Mängel dem Vermieter mitteilen und diesen Auffordern entsprechende Maßnahmen zu ergreifen, diese zu beheben. Idealerweise sollte dies schriftlich geschehen.

Hierbei reicht es vollkommen, wenn der Mieter in einfachen Sätzen den Mangel oder Schaden beschreibt. Ein Protokoll oder eine zeitliche Aufstellung ist durch den Mieter nicht erforderlich.

Bei der Anzeige einer andauernden Lärmbelästigung hingegen ist es schon von Vorteil, Uhrzeiten und Länge der Belästigungen zu notieren und anzugeben.

Erst wenn der Vermieter über die Mängel informiert wurde, ist der Mieter berechtigt, die Miete zu kürzen.

Eine rückwirkende Mietminderung durch den Mieter ist in der Regel nicht zulässig und nur in Ausnahmefällen durchsetzbar.

Ablehnung der Mietminderung durch den Vermieter

Mängel, die unerheblich sind und auch nicht durch das Mietrecht abgesichert sind, kann der Vermieter zurückweisen. Unter §536 Abs.1 des BGB wird dies erläutert.

Mängel, die keinen Grund für eine Mietminderung darstellen sind: 

• defekte Glühbirnen im Treppenhaus
• kurzfristiger Ausfall der Heizungsanlage
• fehlende Möglichkeit zum Anschließen einer Waschmaschine in der Wohnung
• temporäres Hundegebell im Haus
• vorübergehender Ungezieferbefall durch Ameisen in der Wohnung
• defektes Garagentor einer gemieteten Garage
• Haarrisse in Wänden oder Zimmerdecke
• Ausgetretene Türschwellen
• nicht schließbare Badezimmertüren

Des Weiteren dürfen auch Kinderlärm, gelegentliche Feiern der Nachbarn oder handwerkliche Arbeiten den Mieter nicht zu einer Mietminderung veranlassen.

Ebenso werden ortsübliches Lärm- oder Geräusch Aufkommen ausgeschlossen. Kirchenglocken, Verkehrs- oder Fluglärm oder Kindergarten- und Schullärm werden nicht anerkannt und sind kein Grund für eine Mietkürzung.

Das gleiche gilt auch für Mängel oder Schäden, die auf unsachgemäße Behandlung durch den Mieter zurückzuführen sind. Auch Mängel, die beim Einzug des Mieters in die Wohnung schon vorhanden waren, können rückwirkend keine Kürzung der Miete begründen.

Der Vermieter ist berechtigt, eine Mietminderung ebenfalls abzulehnen, wenn diese ohne jegliche Vorankündigung durch den Mieter erfolgt.

Die Ablehnung des Vermieters muss schriftlich erfolgen. Auch hier reicht ein Telefonat oder ein persönliches Gespräch nicht aus.

Die Höhe der Mietminderung

Die Höhe einer Mietminderung richtet sich nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung, die dem Mieter entsteht und dem Zeitraum, wie lange dies andauert. Es ist immer ein Ermessensfall und kann nicht pauschal beschrieben werden.

Zur Orientierung kann der Mieter die sogenannte Mietminderungstabelle zu Rate ziehen. Diese Tabelle setzt sich aus verschiedenen Gerichtsurteilen zusammen, die sich mit der Frage von Mietminderungen und deren Höhe befassen. Es ist ein inoffizielles Instrument und dient lediglich als “Wegweiser”.

Beispiele: 

• Mietminderung bis zu 20% bei einer feuchten Wand oder einem ca. 1m² großem Wasserfleck in der Wohnung
• Mietminderung bis zu 100% bei notwendigem Einsatz eines Trocknungsgerätes, um Wasserschäden zu beheben.
• Mietminderung bis zu 100% bei Ausfall der Heizungsanlage im Zeitraum September bis Februar, ebenso bei kompletten Zusammenbruch der Elektrik in der Wohnung oder wenn diese unbewohnbar ist
• Mietminderung bis zu 50% bei Küche oder Toiletten nicht nutzbar sind
• Mietminderung bis zu 30% bei Schimmelbefall in Bade- oder Schlafzimmern oder wenn das Wohnzimmer nicht nutzbar ist
• Mietminderung bis 20% bei Geruchsbelästigung durch Gastronomie, Ruhestörungen nach 22.00 Uhr durch zum Beispiel einer Tanzschule oder Bar und auch bei Hundekot im Hausflur, der eine erhebliche Geruchsbelästigung darstellt.
• Mietminderung bis zu 10% bei unzureichendem Fernsehempfang oder auch wenn der Keller nicht mehr genutzt werden kann.

Diese Aufzählung stellt nur einen Teil von Gerichtsurteilen dar und erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit.

Auch heißt es nicht, dass jedes Gericht die gleichen Entscheidungen trifft.

Die Dauer eine Mietminderung

Die Mietminderung kann von Bekanntgabe der Mängel bis hin zur vollständigen Behebung dieser erfolgen.