Photovoltaik und die Wohneigentümerschaft

In vielen Bundesländern ist am 01. Januar 2023 die Solarpflicht in Kraft getreten. Dabei stehen neben den Neubauten auch Altbauten im Fokus, bei denen eine grundlegende Sanierung vorgenommen wird – vielfach sogar Parkplätze. Bekanntlich sind die Entscheidungswege in einem Einfamilienhaus kürzer, während in einer WEG alles gemeinschaftlich beschlossen werden muss. Dies gilt auch in Bezug auf den Beschluss, wenn es um die Installation einer Solaranlage geht.

Aktuell leiden die Verbraucher noch immer unter den sehr hohen Energiepreisen (04. Januar 2023) und schauen daher nach Möglichkeiten, um sich von den fossilen Energien unabhängiger zu machen. Derzeit erleben die Anbieter von Photovoltaikanlagen und Wärmepumpen einen Ansturm an Anfragen. Hinzu kommt die neue Gesetzeslage rund um die energetische Sanierung, sodass die WEG-Verwalter und die Eigentümer in Selbstverwaltung sich gut informieren müssen, damit sie auf dem neuesten Stand bleiben.

Die Rechtslage bei einer Solaranlage in einer WEG

Mitglieder einer WEG, die aufgeschlossen sind für eine Solaranlage, streben eine sogenannte „bauliche Veränderung“ an. Hier kommt es auf die Art der baulichen Veränderung an und für die ist eine bestimmte Mehrheit der Eigentümer von Nöten, damit der Beschluss durchgesetzt werden kann. Bei einer Installation einer Photovoltaik-Anlage kommt es zu einem erheblichen Eingriff in das Gemeinschaftseigentum der WEG.

Dabei geht es nicht nur darum, dass der produzierte Strom in das Netz der Komplett-Anlage fließt, sondern es wird zugleich eine Veränderung des Gebäudes angestrebt. In der Regel erfolgt die Installation der Anlage auf dem Dach, womit sich das komplette optische Aussehen der Immobilie verändert. Somit sind alle Eigentümer betroffen.

Die Folge ist, dass alle Eigentümer der Installation im Rahmen einer Eigentümerversammlung zustimmen müssen. Dies wurde mit der WEG-Reform im Jahr 2020 geändert. Dadurch ist es leichter, Baumaßnahmen durchzusetzen und zu realisieren, die einen Nachhaltigkeitsanspruch aufweisen. Es reicht nun eine einfache Mehrheit aus, wenn es darum geht, eine Solaranlage zu installieren. In diesem Fall werden die Kosten für die Installation von denen getragen, die zugestimmt haben. Sofern eine Zustimmung mit mehr als zwei Drittel der Stimmen mit Eigentumsanteilen von mehr als 50 Prozent, dann werden die Kosten von allen Miteigentümern getragen (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG).

Nach § 20 Abs. 4 WEG gibt es jedoch eine Ausnahme solcher Sanierungsmaßnahmen, und zwar dann, wenn ein Eigentümer dadurch übermäßig benachteiligt wird oder es zu einer umfassenden Umgestaltung der Wohnanlage kommen würde.

Die Finanzierung der Anlage

Die Finanzierung ist die letzte Hürde, wenn es um die Installation einer Photovoltaik-Anlage geht. Dafür ist es oft notwendig, einen Kredit aufzunehmen, und diesem muss mit einem Mehrheitsbeschluss zugestimmt werden. Das große Problem dabei ist, dass die Banken sich oft scheuen, an WEGs einen Kredit zu vergeben. Der Grund dafür sind die fehlenden Sicherheiten. Denn nur einzelne Eigentümer können im Grundbuch mit einer Sicherheit für die Bank auftreten. Somit ist dem Gemeinschaftseigentum nicht beizukommen.

Daher ist die eleganteste Lösung, dass die Beteiligten Einzelanträge an die Bank stellen. Das ist nichts anderes als bei einer gemeinschaftlichen Kreditaufnahme der WEG. In diesem Fall kommt es zu Ausfallhaftungen im Innenverhältnis. Das bedeutet, dass wenn ein beteiligter Eigentümer seine Anteile nicht mehr zahlen kann, müssen andere Eigentümer für diesen einspringen. Werden von der WEG also Einzelanträge gestellt, dann prüft die Bank die Zahlungsfähigkeit der WEG und vergibt im Anschluss die einzelnen Kredite zeitgleich.