Teilungserklärung

Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Miteigentumsanteile und Teilungserklärung. Begriffe, die immer wieder im Bezug auf Wohneigentum zur Sprache kommen.

Ein Laie kann da schon mal leicht den Überblick verlieren.

Die genaue Definition dieser einzelnen Begrifflichkeiten wird im Wohnungseigentumsgesetz genau definiert und erklärt.

Wichtige Begriffe, die in einer Teilungserklärung auftauchen

Die Teilungserklärung, als wichtiger Bestandteil eines Kaufvertrages, beinhaltet einige Begriffe, die zum besseren Verständnis im Folgenden kurz erläutert werden.

Sondereigentum: 

• Räume und Flächen, wie die Wohnung an sich, dazugehörige Kellerräume oder ein mit gekaufter Pkw Stellplatz, die nur allein durch den Eigentümer genutzt werden dürfen.

Gemeinschaftseigentum:

• Diese Räume und Flächen dürfen von allen Wohnungseigentümern gleichermaßen genutzt werden. Hierzu zählen ein vorhandener Gemeinschaftsgarten, Trockenböden und Speicher, das Treppenhaus oder auch der hauseigene Aufzug. Die Kosten für die Instandhaltung dieses Gemeinschaftseigentums werden durch alle Wohnungseigentümer getragen. Dies gilt auch, wenn ein Eigentümer zum Beispiel den Trockenboden, den Garten oder den Aufzug nicht nutzt. Mit dem Kauf wird ein Anteil daran erworben und eine Kostenbeteiligung ist unumgänglich.

Wohnungseigentum:

• Das Wohnungseigentum setzt sich aus dem Sondereigentum und den Miteigentumsanteilen an dem Gemeinschaftseigentum zusammen.

Sondernutzungsrecht:

• Ein Sondernutzungsrecht liegt dann vor, wenn ein Teil des Gemeinschaftseigentums exklusiv genutzt werden darf. Ein Beispiel hierfür wäre ein zum Haus gehörender Garten, der allerdings nur von der Partei aus dem Parterre genutzt werden darf.

Gebrauchs- und Nutzungsbeschränkung: 

• Durch eine Definition in der Teilungserklärung kann festgelegt werden, ob das erworbene Sondereigentum auch gewerblich genutzt werden darf.

Bei Fragen, die eine Teilungserklärung betreffen, kann immer die betreuende WEG-Verwaltung in Berlin Auskunft erteilen. Und im Zweifelsfall oder bei Unstimmigkeiten ist die Beratung durch einen Fachanwalt möglich und anzuraten.

Generell kann festgehalten werden, dass eine Teilungserklärung einer “Verfassung” gleichkommt.

Sie ist bindend in Rechte und Pflichten. Und das für alle Mitglieder der WEG.

Gemeinschaftseigentum ist kein Sondereigentum

Grundsätzlich sind zwei verschiedene Arten von Eigentum in einer WEG zu unterscheiden. Die des Sondereigentums und die des Gemeinschaftseigentums.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung beinhaltet der Erwerb den Kauf einer Wohnung als Sondereigentum und einen Kauf an Miteigentumsanteilen des Gemeinschaftseigentums.

Einfach ausgedrückt und veranschaulicht kann es so dargestellt werden:

Befindet sich die gekaufte Eigentumswohnung in einer Wohnanlage mit einer dazugehörigen Grünfläche, dann erwirbt der Eigentümer ebenfalls ein Stück dieser Fläche.

Das heißt aber nicht, dass er dieses Teilstück für sich abgrenzen darf! Er erhält lediglich einen Miteigentumsanteil. Bei der nun anstehenden Pflege dieser Grünfläche wird er kostenmäßig anteilig beteiligt.

Das gleiche Prinzip gilt für das Dach, den Gartenzaun oder andere Objekte, die dem Gemeinschaftseigentum zugeschrieben werden.

Nachträgliche Änderung einer Teilungserklärung

Unter bestimmten und auch strengen Voraussetzungen ist eine nachträgliche Änderung einer Teilungserklärung zulässig.

Dies bedarf allerdings der ausdrücklichen Zustimmung aller Miteigentümer und muss durch einen Notar beurkundet werden, damit ein entsprechender Grundbucheintrag vorgenommen werden kann.

Ein Beispiel für so eine Änderung wäre die Zusammenlegung zweier Wohneinheiten, die dadurch eine Verschiebung von Wohnungseigentumsanteilen mit sich bringt.

Der Vorteil einer bestehenden Rechtsschutzversicherung

Bei allen Fragen rund um das Wohneigentum ist es immer ratsam, eine entsprechende Versicherung abgeschlossen zu haben.

So ist der Eigentümer für den Fall der Fälle bestens abgesichert und kann sich umfassend beraten lassen.