Trennung – was passiert mit der gemeinsamen Immobilie? (Teil 2)

Im ersten Teil wurde aufgezeigt, wie es um den Zugewinn steht und dass ein überstürzter Auszug seine Nachteile mit sich zieht. Doch wer darf die Immobilie während der Trennungszeit bewohnen?

Die Trennungszeit – wer darf die Immobilie bewohnen?

Der/die Partner*in muss dem/der weichenden Partner*in während der Trennungszeit eine Nutzungsentschädigung zahlen. In den meisten Fällen ist diese niedriger als die ortsübliche Miete. Nach der Scheidung ist dann sogar eine normale Miete fällig.

Natürlich haben beide Eheleute das Recht, gemeinsam in der Immobilie zu leben – solange, bis die Ehe rechtskräftig geschieden ist. Selbst wenn bereits die Scheidung eingereicht wurde, ist es nicht möglich, den anderen vor die Tür zu setzen.

Ist keiner der Partner*innen bereit auszuziehen, ist notfalls eine gerichtliche Entscheidung einzuholen.

Verkauf, Teilung oder Übertragung?

Eine alleinige Nutzung der Immobilie durch eine(n) der beiden Eheleute ist in vielen Fällen nicht wirtschaftlich sinnvoll oder nicht gewünscht aus dem einen oder anderen Grund. Handelt es sich um eine gemeinsame Immobilie, dann kann diese nur im gemeinsamen Einverständnis verkauft werden. Es gilt dies individuell zu erörtern, ob dies aus steuerlichen Gründen sinnvoll ist.  Kommt ein steuerlicher Nachteil zustande bei einem Immobilienverkauf durch einen Immobilienmakler, dann bleibt die Option, die Immobilie gemeinsam zu vermieten.

Sollte eine(r)der Eheleute im Familienheim weiter Leben z. B. mit den gemeinsamen Kindern, dann ist es empfehlenswert, dass der/die Partner*in alleiniger Eigentümer*in wird. Hier gibt es natürlich die Voraussetzung, dass der/die im Familienheim verbleibende Partner*in in der Lage ist den/die andere*n auszuzahlen. Erfolgt die Übertragung des Miteigentumsanteils in den Zeitraum der Trennung oder nach der Scheidung, dann fällt keine Grunderwerbsteuer im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung an.

Wird eine Scheidungsfolgenvereinbarung (Unterfall des Ehevertrages) erstellt, dann kann in dieser neben der Übertragung des Miteigentumsanteils auch der Unterhalt und/oder Zugewinn geregelt werden.

Eine seltene Lösung: die Teilung

Bei der Teilung einer Immobilie handelt es sich um eine sehr seltene Lösung, bei der dann beide Eheleute in der gemeinsamen Immobilie leben. Der Grund ist, dass nur die wenigsten Eigenheime die Möglichkeit einer Teilung der Räumlichkeiten ermöglichen, sodass zwei eigenständige Wohnungen entstehen und selbst wenn das möglich ist, für die meisten ist dies keine Option. Ist die Teilung in zwei eigenständige Wohnungen gewünscht, dann sollte das durch den Notar vertraglich fixiert werden.

Die Teilungsversteigerung

Sollten sich die Ehepartner*innen nicht darüber einigen können, was mit der gemeinsamen Immobilie passiert, dann kann einer einen Antrag auf Teilungsversteigerung stellen. Dabei handelt es sich um eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung. Die Versteigerung erfolgt öffentlich und wird durch das Vollstreckungsgericht ausgeführt.

Nur dann ist die Zustimmung der/des anderen Partner*in ist nur dann notwendig, wenn der Güterstand der Zugewinngemeinschaft/Gütergemeinschaft besteht und die Immobilie nahezu das gesamte Vermögen darstellt. Das Gericht entscheidet über den Antrag auf Einstellung der Teilungsversteigerung bei einer Scheidung.

Die Vor- und Nachteile

Der Vorteil der Teilungsversteigerung einer Immobilie bei einer Scheidung kann für den Eigentümer, der die Immobilie erwerben möchte, bestehen. Denn üblicherweise wird das Objekt mit einem geringsten Gebot von 50 Prozent des Marktwertes angeboten und oft auch für diesen Betrag verkauft.

Doch es besteht auch das Risiko, dass andere Mitbewerber den Preis in die Höhe treiben und letztendlich das Objekt kaufen bzw. den Zuschlag erhalten. In dem Fall ist die Immobilie dann für beide Ex-Partner*innen verloren.