Wissenswert für Eigentümer – Schadensersatz gegen die Hausverwaltung

Sollte es zu dem Fall kommen, dass die Hausverwaltung nicht ihre Pflichten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht erfüllt, dann können die Eigentümer Schadensersatz verlangen. Je nach der Haftung des WEG-Verwalters können diese geltend gemacht werden. Das heißt, dass nur dann, wenn der WEG-Verwalter für bestimmte Pflichten einsteht, er bei einer Nichterfüllung in die Haftung genommen werden kann.

Die vertragliche & gesetzliche Haftung der WEG-Hausverwaltung

Wird eine Hausverwaltung von den Wohnungseigentümern beauftragt, dann erfolgt dies in zwei Schritten:

• Die Schließung eines Verwaltersvertrages mit dem WEG-Verwalter,
• Der Verwalter wird als Organ der WEG-Gemeinschaft per Beschluss nach § 26 Abs. 1 WEG bestellt.

Es handelt sich bei dem Verwaltervertrag um einen sogenannten entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag nach § 675 der Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).

Die Haftung wg. Verletzung der gesetzlichen Pflichten

Sollte die Hausverwaltung bzw. der WEG-Verwalter gegen eine gesetzliche Verpflichtung verstoßen, haftet er gegenüber den Eigentümern für den daraus entstandenen Schaden. Regelmäßig hat der WEG-Verwalter seine gesetzlichen Verpflichtungen zu erfüllen. Sollte kein Verwaltervertrag bestehen, dann haftet der Verwalter aufgrund seiner Organstellung für Pflichtverletzungen. Zudem haftet die WEG-Verwaltung auf Grundlage der folgenden punkte:

Haftung aufgrund vertraglicher Pflichten

Diese beschränkt sich auf alle zusätzlichen Pflichten, die beispielsweise im Verwaltervertrag, der Teilungserklärung vereinbart sind.

Haftungszeitraum

Die Hausverwaltung haftet nicht nur während der Amtszeit des WEG-Verwalters, sondern es bestehen zudem sogenannte nachvertragliche Pflichten. Aufgrund dieser ist die Hausverwaltung zu bestimmten Handlungen selbst nach Beendigung der Amtszeit verpflichtet. Dazu zählen z.B. die Rechnungslegungspflicht oder die Verpflichtung der Herausgabe der Verwaltungsunterlagen an die WEG, die Erstellung der Jahresabrechnung nach Ausscheiden etc.

Schadensersatz aufgrund Vertragspflichtverletzung

Eigentümer die gegen die Hausverwaltung Schadensersatz geltend machen wollen, so ist das durch § 280 Abs. 1 BGB geregelt, sofern eine schuldhafte vertragliche oder gesetzliche Pflichtverletzung vorliegt. Handelt es sich um eine Verzögerung oder Verspätung einer Pflichterfüllung, dann befindet sich die Hausverwaltung zumeist in Verzug. Eigentümer können in dem Fall den Ersatz des Verzögerungsschadens nach §§ 286, 280, Abs. 2 BGB verlangen. Im Einzelfall können beide Schadensersatzarten im Einzelfall sogar nebeneinander geltend gemacht werden. Nach den §§ 249 ff. BGB errechnet sich der Umfang und die Höhe des Schadensersatzes.

Allerdings müssen drei Voraussetzungen für die Haftung der Hausverwaltung § 280 Abs. 1 BGB vorliegen:

• Pflichtverletzung
• Ein Schaden wegen der Pflichtverletzung des Verwalters müssen gegeben sein.
• Die Hausverwaltung muss schuldhaft gehandelt haben.

Unerlaubte Handlungen der Hausverwaltung

Kommt es aufgrund einer rechtswidrigen und schuldhaften Handlung der Hausverwaltung zu einem Schaden, dann ist dieser zu ersetzen. Geregelt ist dies als sogenannte deliktische Haftung §§ 823 bis 853 BGB und gilt zudem im Verhältnis der Hausverwaltung zur WEG oder Dritten. Ein gutes Beispiel ist hier z.B. die Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht und die Haftung des Verwalters gemäß §§ 838 in Verbindung mit § 836 BGB als Gebäudeunterhaltsverpflichteter.

Der konkrete Schadensersatz wird aufgrund des § 249 ff. BGB berechnet und somit die Höhe ermittelt.

Schadensansprüche einzelner Eigentümer und WEG-Gemeinschaft

Nicht immer ist der Anspruchsberechtigte derselbe, je nachdem, um welche Schadensart es sich handelt und welche Pflichtverletzung der Hausverwaltung vorliegt: Handelt es sich um bspw. vertragliche oder schuldrechtliche Schadensersatzansprüche der WEG, dann kann nur die Gemeinschaft diese geltend machen.

Fazit ist, dass sich die Schadensersatzansprüche gegen die Hausverwaltung aus dem Gesetz, dem Vertrag oder aufgrund einer deliktischen Handlung ergeben. Beurteilt werden kann nur im Einzelfall, wann, welche Haftung greift. Daher ist es für Eigentümer empfehlenswert sich an einen Rechtsanwalt zu wenden, denn dieser kann die Voraussetzungen der im Raum stehenden Haftung des Verwalters prüfen.

(BGH, Beschluss v. 21.11.2019, V ZR 101/19)